Home / Kegiatan / FGD Mix Income Housing di Kawasan Berorientasi Transportasi
IMG_9991

FGD Mix Income Housing di Kawasan Berorientasi Transportasi

Jakarta, 23 Mei 2019. Dinas Perumahan Rakyat dan Kawasan Permukiman (PRKP) Provinsi DKI Jakarta menyelenggarakan Forum Group Discussion (FGD) dengan tema Mix-Income Housing di Kawasan Berorientasi Transportasi (Transit Oriented Development/TOD). FGD diselenggarakan dengan tujuan untuk menjaring informasi dalam menyusun strategi pengembangan perumahan terjangkau di kawasan berorientasi transportasi(transport oriented development).

FGD dibuka oleh Kepala Dinas PRKP dan dihadiri oleh unsur Pemerintah Pusat, unsur Pemerintah Provinsi DKI Jakarta, sektor swasta, serta praktisi dan akademisi di bidang perumahan permukiman. FGD kemudian dipandu oleh Joko Ardianto dan diisi dengan paparan dari 5 (lima) pembicara dengan materi sebagaimana berikut:

  1. Dinas PRKP: Mixed-Income Housingdi Kawasan Berorientasi Transit (TOD);
  2. Direktur Konsolidasi Tanah Kementerian ATR: Konsolidasi Tanah Vertikal di DKI Jakarta;
  3. Iskandar Saleh: Pendanaan dan Sistem Pembiayaan untuk Mendukung Hunian TOD;
  4. Haryo Winarso (ITB): Hunian Murah di TOD JAKARTA;
  5. Tedy Sitepu: Mewujudkan Hunian Terjangkau; dan
  6. Vera S. Soemarwi (UNTAR): Hunian Mix Income Housing Kawasan Transit Orientied Development” Khusus MBR

(materi dapat diunduh pada bit.ly/FGDSantika)

Maraknya pengembangan kota dengan konsep TOD menjadi peluang bagi pemerintah dalam mewujudkan penyediaan kawasan permukiman yang terjangkau, sekaligus menutup kekurangan (backlog) ketersediaan hunian di DKI Jakarta yang pada tahun 2015 mencapai 302,319  unit. Berdasarkan hasil estimasi, DKI Jakarta membutuhkan tambahan setidaknya 612,406 unit hunian untuk tahun 2030 (sumber: Dinas PRKP). Kawasan TOD adalah kawasan campuran permukiman dan komersil dengan aksesibilitas tinggi terhadap angkutan umum massal, dimana stasiun dan terminal angkutan umum massal sebagai pusat kawasan dan dikelilingi oleh bangunan berkepadatan tinggi.

Sejalan dengan hal tersebut, Dinas PRKP sedang menyusun strategi mengembangkan kawasan permukiman berimbang, yaitu kawasan permukiman dengan komposisi 3:2:1 (3 rumah sederhana, 2 rumah menengah, dan 1 rumah mewah). Pengembangan permukiman berimbang dilakukan untuk menjadikan hunian lebih inklusif bagi seluruh kelas masyarakat. Beberapa kriteria hunian inklusif adalah: (i) harga terjangkau, yaitu harga berkisar 30% dari pendapatan per tahun tiap orang; (ii) dilengkapi dengan fasilitas pendukung, seperti pasar, klinik, taman, dan akses transportasi; (iii) memiliki keunikan (sense of place); (iv) bervariasi, yaitu layak huni untuk seluruh kalangan masyarakat; dan (v) multi-etnis (diverse).

Rumah rusun menjadi jenis hunian favorit untuk dikembangkan karena mampu memberikan ratusan unit hunian pada lahan yang terbatas. Tantangan yang sering dihadapi dalam penyediaan Rusunawa untuk Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR) antara lain: (i) biaya sewa diluar kemampuan MBR; (ii) tidak tersedia ruang untuk aktivitas ekonomi; (iii) desain hunian dan lingkungan yang kurang sesuai dengan kebiasaan hidup sebelumnya. Berdasarkan beberapa hal tersebut, unit Rusunawa sering sekali disewakan kepada orang lain oleh penghuni.

Terkait keterjangkauan harga hunian untuk MBR, Tedy Sitepu menyampaikan bahwa hunian tergolong terjangkau (affordable) apabila harga berkisar 30% dari pendapatan per tahun. Dalam konteks Indonesia, Haryo Winarso menyampaikan bahwa pendapatan minimum yang harus dimiliki oleh calon penghuni minimal 8 juta Rupiah per bulan.

Selain MBR, penyediaan perumahan juga perlu memperhatikan kelas menengah. Berdasarkan penelitian housing demanddi Bandung tahun 2019, masyarakat kelas menengah dengan gaji minimal 12 juta per bulan tidak memiliki daya beli untuk rumah non subsidi (harga termurah: 255 juta), dan tidak dapat mengakses rumah subsidi karena adanya batas minimum pendapatan yang ditetapkan oleh pemerintah.

Hal lain yang perlu dipertimbangkan dalam pengembangan kawasan permukiman terjangkau adalah:

  • kawasan permukiman tidak hanya bagus/tertata secara fisik, namun juga mampu memberikan kesempatan kepada penghuninya untuk meningkatkan perekonomian per kapita.
  • Terdapat sistem penyaringan penghuni. Hal ini untuk membatasi potensi hunian subsidi menjadi hunian cadangan.
  • Didukung dengan kebijakan yang membatasi spekulasi tanah, seperti penerapan bank tanah, landprice freezing(pembekuan harga tanah), dan lainnya.
  • Didukung dengan kemudahan akses sumber pembiayaan jangka panjang bagi MBR dan kelas menengah.

Pengadaan permukiman terjangkau dapat dilakukan melalui berbagai skema pembiayaan, salah satunya adalah availability payment, yaitu kondisi dimana pembangunan hunian dilakukan oleh sektor swasta dan pemerintah membayar biaya pembangunan tersebut dalam bentuk cicilan. Salah satu keuntungan yang didapat adalah kualitas hunian yang cenderung lebih baik (karena menggunakan standar swasta).

Agar penyediaan rumah susun lebih efektif dan efisien, diusulkan dibentuk badan pelaksana penyediaan rumah susun, khususnya untuk MBR dengan fungsi sebagaimana berikut:

  • Melaksanakan pembangunan rusun umum bagi MBR di kawasan TOD;
  • Menyelenggarakan koordinasi operasional lintas sektor, termasuk dalam penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum;
  • Melaksanakan peningkatan kualitas rusun umum bagi MBR di kawasan TOD;
  • Memasilitasi penyediaan tanah untuk pembangunan rusun;
  • Memasilitasi penghunian, pengalihan, pemanfaatan, serta pengelolaan rusun;
  • Melaksanakan verifikasi pemenuhan persyaratan terhadap calon pemilik dan/atau penghuni rusun; dan
  • Melakukan pengembangan hubungan kerja sama di bidang rusun dengan berbagai instansi di dalam dan di luar negeri.

 

Check Also

plan (2)

Diskusi Publik dengan topik “Aksi Anak Muda Dalam Ketahanan Kota”

Jakarta, 14 Juni 2019. Kedeputian Bidang Tata Ruang dan Lingkungan Hidup bekerjasama dengan PLAN International …